主题：一张图看懂今天南京出的土地拍卖新政！

今天南京发布发了消息了，南京要出台土地拍卖新政了，主要内容如下：

实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效；

严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

文字很多，内容不少，数据化的更少，让很多人看的不明不白，我也是看了半天才看懂。

画了个图，方便大家理解新政:

以不知道在哪边的南京土地为例：

地拍价：1亿元

最高限价：3亿元（原先政策可没有最高限价）

查看更多精彩图片>>

可以看出新老土拍政策有几点不同：

1、地价不是想拍多高就拍多高了，政府在挂地前会设定一个最高限价，超过限价，这地就流拍了。比如这个例子，起拍价是一亿，最高限价是三亿，超过三亿就这地就流拍，不拍了；原先的政策是，你就算拍到100亿1000亿，也没人管；

2、原有土拍政策，右图，填充阴影部分（即所拍的总价）都会被物价部门认定为报批房价的成本的组成部分，比如这块地，如果拍到了5亿，那5亿都会算成报批房价的成本。而新土拍政策中，只有起拍价和起拍价的45%溢价（即1.45亿，1亿+1*45%=1.45亿）算作报批房价的成本。同一时间段的同一个楼盘，地价成本是5亿所批下的房价与地价成本是1.45亿所批的房价，谁高谁低就一目了然了。

讲完了，再讲几个预测:

1、地价起拍价应该会有所调高，而最高限价应在合理范围内，不像苏州，最高限价低到成为笑谈。如果像苏州一样设置低到不符合市场情况的最高限价，那南京市政府就像在打自己的脸：【南京国土局：不会跟进土地限价】 南京市国土局人士表示，如果土地拍卖场上频繁出现超过最高限价流拍的土地，很可能会造成市场上土地供应量的减少。既然苏州实验不成功，那么南京应该不考虑跟进该政策。（中国新闻网）

2、拍地的总体成本只能有部分甚至只有一小部分能纳入到房价成本中，开发商就要思量思量了，可以肯定的是，地王不再，目前的地王将成为绝唱！

总体来讲，此次政策出台，是釜底抽薪而不是扬汤止沸，主要针对的是即将拿地以后再上市的这部分房源，而不是目前在售的房源。由于这部分土地从拍卖再到上市，起码要有大半年时间，所以短时间内对于南京房价应该不会有太多影响，但对于半年后的市场会起到一定的作用，房价应会稳定下来，但也别指望大跌！